借名買(mǎi)房糾紛中，借名人主張房屋確權(quán)最主要的理由之一就是房屋的“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”，其為該房屋的真實(shí)權(quán)利人�！罢鎸�(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致”存在的可能性或制度根源在于，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的歸屬和內(nèi)容的認(rèn)定上具有權(quán)利推定效力，這就意味著不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的物權(quán)權(quán)屬狀態(tài)并不總是會(huì)與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相一致。
一
不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力與權(quán)屬爭(zhēng)議
《物權(quán)法》第十六條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)�！本偷怯浬У奈餀�(quán)變動(dòng)而言，該條規(guī)定體現(xiàn)的精神是，法律推定不動(dòng)產(chǎn)登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況以及權(quán)利限制事項(xiàng)與真實(shí)情況保持一致。這主要包括了兩層含義：
一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）的推定力是指法律上的權(quán)利推定。理論上，被推定的法律要件可以是一個(gè)事實(shí)（事實(shí)推定），也可以是一種權(quán)利狀態(tài)（權(quán)利推定）。前者是指法律規(guī)定以某一事實(shí)的存在為前提，并以此來(lái)認(rèn)定待證事實(shí)存在的推定；后者是指立法者在法律上就某一特定的權(quán)利或法律關(guān)系不待對(duì)有關(guān)的要件事實(shí)進(jìn)行證明就直接對(duì)其現(xiàn)狀是否存在予以推認(rèn)的情形，即直接根據(jù)前提事實(shí)而并非要件事實(shí)來(lái)推定該項(xiàng)權(quán)利存在或不存在的法律狀態(tài)。從不動(dòng)產(chǎn)登記簿的制度演進(jìn)和法律賦予的功能看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿對(duì)有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的面積、坐落、結(jié)構(gòu)、層數(shù)、用途等自然狀況的記載不能適用推定力。
另一方面，不動(dòng)產(chǎn)登記（簿）推定力作為一種權(quán)利推定，本質(zhì)上是對(duì)證明責(zé)任的分配。也就是說(shuō)，法律對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記簿推定力的規(guī)定是一種證明責(zé)任或舉證負(fù)擔(dān)的規(guī)范，與實(shí)體權(quán)利的歸屬并不直接相關(guān)。因此，訴訟中，若當(dāng)事人就登記簿上記載的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，則登記簿上記載的物權(quán)人首先被推定為真實(shí)物權(quán)人，對(duì)此無(wú)需再行舉證證明。
但作為一種法律擬制事實(shí)，登記表彰的物權(quán)狀態(tài)并不總與真實(shí)物權(quán)狀態(tài)相一致，故在民事訴訟中允許對(duì)此提出異議的當(dāng)事人通過(guò)舉證證明真實(shí)的物權(quán)狀態(tài)，如果其能夠證明真實(shí)物權(quán)狀態(tài)與不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載不一致，人民法院可以推翻登記簿記載所證明的物權(quán)狀態(tài)，根據(jù)當(dāng)事人提交的證據(jù)確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬。
例如，在離婚訴訟中，當(dāng)事人對(duì)登記在夫妻一方名下的房屋所有權(quán)歸屬產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，應(yīng)首先推定登記權(quán)利人享有房屋所有權(quán)，非登記一方如能提出房屋為夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得、雙方對(duì)房屋所有權(quán)的歸屬?zèng)]有特別約定等證據(jù)足以推翻不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利狀態(tài)、證明房屋為夫妻共同所有的，也就是說(shuō)，此時(shí)，提出權(quán)利主張的一方有證據(jù)證明房屋所有權(quán)的真實(shí)狀態(tài)與登記簿記載不一致，而其為該房屋的共同共有人，則人民法院對(duì)此應(yīng)當(dāng)據(jù)證據(jù)規(guī)則認(rèn)定房屋為夫妻雙方共同所有。
又如，張三在其享有土地使用權(quán)的土地上在辦理了合法手續(xù)后蓋房三間，但將房屋所有權(quán)登記在其胞弟張四名下，后雙方就房屋所有權(quán)歸屬發(fā)生爭(zhēng)議，此時(shí)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力，應(yīng)首先推定房屋所有權(quán)為張四享有，但如果張三能夠提供土地使用權(quán)登記在其名下，建房資金由其提供，以及以其名義辦理了建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證等證據(jù)，則根據(jù)《物權(quán)法》第三十條的規(guī)定，張三基于合法建造行為取得了房屋所有權(quán)，則此時(shí)雖然登記簿上記載的房屋所有權(quán)人是張四，但亦應(yīng)依法確認(rèn)張三對(duì)房屋的所有權(quán)。
二
物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分與房屋權(quán)屬確認(rèn)
對(duì)于借名購(gòu)買(mǎi)的房屋，在是否存在房屋所有權(quán)的真實(shí)權(quán)利狀態(tài)與登記狀態(tài)不一致，是否借名人實(shí)際上應(yīng)為該房屋的真實(shí)權(quán)利人，從而應(yīng)當(dāng)據(jù)此確認(rèn)借名人為房屋所有權(quán)人的問(wèn)題上，實(shí)踐中主要存在兩種觀(guān)點(diǎn)。
一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，如根據(jù)當(dāng)事人提供的購(gòu)房款支付、房貸的償還、雙方之間關(guān)于借名買(mǎi)房及所有權(quán)歸屬的約定等證據(jù)，能夠證明在雙方之間形成了借名買(mǎi)房關(guān)系，則當(dāng)事人之間的真實(shí)意思是借名人購(gòu)買(mǎi)房屋并取得所有權(quán)，被借名人雖然根據(jù)相應(yīng)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等文件被登記為房屋所有權(quán)人，但這并非當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而不具有原因行為的基礎(chǔ)，從而導(dǎo)致最終形成的登記權(quán)利狀態(tài)與真實(shí)權(quán)利狀態(tài)不一致，此時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的權(quán)利推定力將因有證據(jù)證明權(quán)屬的真實(shí)狀態(tài)而遭到否定，從而應(yīng)回歸真實(shí)權(quán)利狀態(tài)，故當(dāng)事人請(qǐng)求確認(rèn)物權(quán)的，應(yīng)予支持。這種觀(guān)點(diǎn)可稱(chēng)為“物權(quán)說(shuō)”。
有觀(guān)點(diǎn)在基本認(rèn)同“物權(quán)說(shuō)”結(jié)論的基礎(chǔ)上，對(duì)于“物權(quán)說(shuō)”的論證過(guò)程提出了不同看法。該觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)事人之間通過(guò)借名的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，其本質(zhì)是當(dāng)事人之間通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實(shí)施法律行為的意思表示的形式，當(dāng)事人之間借名購(gòu)買(mǎi)房屋構(gòu)成虛偽表示，其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋所有權(quán)登記在被借名人名下的行為則構(gòu)成隱藏行為。而虛偽行為在此種情況下應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效，故據(jù)此作出的權(quán)屬登記因此而喪失了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)關(guān)系，從而不發(fā)生相應(yīng)的物權(quán)效力，至于被隱藏的行為實(shí)為借名人買(mǎi)房，其是否有效，則應(yīng)根據(jù)法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定加以認(rèn)定，如不存在無(wú)效情形，則借名人確認(rèn)物權(quán)的請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)被支持。
另一種觀(guān)點(diǎn)則認(rèn)為，在借名買(mǎi)房中，登記權(quán)利人與第三人之間的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是真實(shí)有效的，并且已經(jīng)基于這一基礎(chǔ)法律關(guān)系完成了房屋所有權(quán)登記，故是唯一合法的房屋所有權(quán)人，借名人與登記權(quán)利人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定只能約束合同雙方當(dāng)事人，沒(méi)有直接設(shè)立房屋所有權(quán)的法律效力，借名人不能根據(jù)借名買(mǎi)房協(xié)議的約定直接取得房屋所有權(quán)。這一觀(guān)點(diǎn)可稱(chēng)為“債權(quán)說(shuō)”。如北京高院在《關(guān)于審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件若干疑難問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要》（京高法發(fā)［2014］489號(hào)）第十條中即規(guī)定：“借名人以出名人（登記人）為被告提起訴訟，要求確認(rèn)房屋歸其所有的，法院應(yīng)當(dāng)向其釋明，告知其可以提起合同之訴，要求出名人為其辦理房屋過(guò)戶(hù)登記手續(xù)�！�
筆者贊同后一種觀(guān)點(diǎn)。究其根本，對(duì)于此種類(lèi)型的權(quán)屬爭(zhēng)議，應(yīng)作何種處理，實(shí)取決于對(duì)于物權(quán)關(guān)系與債權(quán)關(guān)系之區(qū)分以及不動(dòng)產(chǎn)登記在此類(lèi)法律行為中作用的正確認(rèn)識(shí)。
在借名買(mǎi)房關(guān)系中，實(shí)際上主要存在兩個(gè)合意：一個(gè)是存在于借名人與被借名人之間的關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的合意；另一個(gè)是借名人（或被借名人）與第三人之間達(dá)成的買(mǎi)賣(mài)房屋，并據(jù)此向登記機(jī)構(gòu)表達(dá)的關(guān)于房屋所有權(quán)登記的合意。這兩個(gè)合意在一般情況下應(yīng)當(dāng)是一致的，但在借名買(mǎi)房的情形下則出現(xiàn)了分離。對(duì)于這兩個(gè)合意以及由此形成的法律關(guān)系和權(quán)利的性質(zhì)，應(yīng)作區(qū)分理解。
對(duì)于前者，首先應(yīng)當(dāng)承認(rèn)的是在當(dāng)事人之間形成了合同關(guān)系，這點(diǎn)并無(wú)異議，當(dāng)事人的合同約定在法律規(guī)定的框架下直接發(fā)生法律效力。但對(duì)于當(dāng)事人該約定的意思仍需根據(jù)合法性解釋原則加以理解。由于房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系中，法律賦予不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)移轉(zhuǎn)的效力，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力，故房屋權(quán)屬不能僅僅依據(jù)當(dāng)事人約定而發(fā)生變動(dòng)，還需登記這一生效要件相結(jié)合才能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效果。
因此，當(dāng)事人雖然約定了房屋所有權(quán)歸屬于借名人，但該約定并不發(fā)生物權(quán)效力，房屋所有權(quán)因此并未轉(zhuǎn)移由借名人享有，只是在借名人與被借名人之間產(chǎn)生了以在符合法律規(guī)定和合同約定的條件時(shí)完成物權(quán)變動(dòng)為主要內(nèi)容的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，即該約定僅具有債權(quán)效力，被借名人因此對(duì)借名人負(fù)有相應(yīng)的協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù)，借名人因此而成為這一關(guān)系下的債權(quán)人。
對(duì)于后者，不論房屋出賣(mài)人是否知道借名人和登記權(quán)利人之間的借名買(mǎi)房關(guān)系，房屋出賣(mài)人與登記權(quán)利人之間已經(jīng)達(dá)成了房屋買(mǎi)賣(mài)的合意，房屋買(mǎi)賣(mài)合同依法成立，在該合同不因違法而無(wú)效的情形下，登記權(quán)利人據(jù)此完成了房屋所有權(quán)登記，就當(dāng)然合法取得了房屋所有權(quán)。至于“物權(quán)說(shuō)”中有人提出的當(dāng)事人之間通過(guò)借名的方式購(gòu)買(mǎi)房屋，系虛偽表示，在性質(zhì)上屬隱藏行為，從而應(yīng)否定登記權(quán)利人取得物權(quán)的論斷。筆者認(rèn)為不能成立。虛偽表示指表意人與相對(duì)人通謀，不表示內(nèi)心真意的假裝實(shí)施法律行為的意思表示。在虛偽表示中，表意人沒(méi)有作出意思表示的真意，相對(duì)人對(duì)此明知并達(dá)成合意，因此該意思表示在當(dāng)事人之間無(wú)效。而在借名買(mǎi)房關(guān)系中，借名人與被借名人以及被借名人與房屋出賣(mài)人之間的法律行為均不構(gòu)成虛偽表示。
在借名人與被借名人之間，借名人確有通過(guò)被借名人購(gòu)買(mǎi)房屋，并將房屋登記于被借名人名下的法律拘束意思，被借名人也在這個(gè)意義上為允諾；在被借名人與房屋出賣(mài)人之間，基于借名人與被借名人的前述合意，被借名人與房屋出賣(mài)人簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，在這一合同關(guān)系中，被借名人從房屋出賣(mài)人處購(gòu)買(mǎi)房屋的意思表示是真實(shí)的，對(duì)于房屋出賣(mài)人而言，無(wú)論其是否知曉借名人與被借名人之間是否就借名購(gòu)買(mǎi)房屋達(dá)成的合意，也均不對(duì)房屋出賣(mài)人將房屋出賣(mài)給被借名人的意思構(gòu)成影響。因此，借名買(mǎi)房關(guān)系中的相關(guān)合同并不構(gòu)成虛偽表示。
“物權(quán)說(shuō)”的支持者認(rèn)為，在借名買(mǎi)房的情形下，借名人已經(jīng)享有了事實(shí)物權(quán)，故確認(rèn)其物權(quán)自是當(dāng)然之義。筆者認(rèn)為，理論上所謂的“事實(shí)物權(quán)”，是與“法律物權(quán)”相對(duì)的概念。所謂法律物權(quán)，是指權(quán)利正確性通過(guò)法定公示方式予以推定的物權(quán)；而事實(shí)物權(quán)則是與法律物權(quán)分離的真正物權(quán)，它是指“在不存在交易第三人的情況下能夠?qū)狗晌餀?quán)的物權(quán)”。借名人對(duì)房屋享有的所有權(quán)就屬于事實(shí)物權(quán)中的“符合當(dāng)事人本意的事實(shí)物權(quán)”。
在這種情況下，本應(yīng)取得法律物權(quán)的權(quán)利人以保留物權(quán)的意思表示，委托或者指令他人就同一標(biāo)的物享有法律物權(quán)，則該權(quán)利人享有事實(shí)物權(quán)。該學(xué)說(shuō)提出是在《物權(quán)法》實(shí)施之前的2001年，如果說(shuō)在當(dāng)時(shí)尚有實(shí)踐中的適用空間的話(huà)，那么，在《物權(quán)法》已經(jīng)確立物權(quán)法定原則以及債權(quán)形式主義為主的物權(quán)變動(dòng)模式的今天，所謂的“事實(shí)物權(quán)”至少在以登記生效為要件的基于法律行為發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)情形下，已經(jīng)不再有具有法律上的依據(jù)或者是合法性基礎(chǔ)了。正如前文所述，在借名買(mǎi)房情形下，根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，要取得房屋所有權(quán)，則不僅需要有效的原因行為作為要件，而且需要具備登記作為生效要件之一，兩者缺一不可，因此，所謂的“事實(shí)物權(quán)”因欠缺法律規(guī)定的設(shè)立或變更一個(gè)物權(quán)所應(yīng)具備的生效要件而不能成其為物權(quán)，既如此，又何來(lái)確認(rèn)借名人享有房屋所有權(quán)呢？
“物權(quán)說(shuō)”在認(rèn)為借名買(mǎi)房情形下應(yīng)當(dāng)確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)的基礎(chǔ)上，還主張應(yīng)當(dāng)區(qū)分對(duì)內(nèi)和對(duì)外關(guān)系。在不涉及第三人利益的情況下，物的支配秩序即物權(quán)的靜態(tài)利益，相對(duì)于物的交易秩序即物權(quán)的動(dòng)態(tài)利益，更具有重要性，故法律以保護(hù)事實(shí)物權(quán)為基本出發(fā)點(diǎn)。但在涉及借名人與登記權(quán)利人以外的第三人也就是對(duì)外關(guān)系時(shí)，立法和司法保護(hù)的基本出發(fā)點(diǎn)是法律物權(quán)，原則上保護(hù)登記權(quán)利人的法律物權(quán)。
保護(hù)法律物權(quán)的目的，是以此保證交易第三人取得物權(quán)的可能性，維持交易秩序的暢通與安全。維持法律物權(quán)的正確性，對(duì)保護(hù)第三人利益和維護(hù)交易安全意義重大。其法理基礎(chǔ)在于，因借名登記而產(chǎn)生的法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)的分離，歸因于借名當(dāng)事人雙方，該雙方之間的法律關(guān)系相對(duì)于第三人來(lái)說(shuō)，是一種內(nèi)部關(guān)系，這種內(nèi)部關(guān)系很難抗衡代表社會(huì)交易秩序的外部關(guān)系。因而，法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)分離所產(chǎn)生的權(quán)屬?zèng)_突，對(duì)第三人來(lái)說(shuō)，僅是借名雙方的內(nèi)部沖突，而與其無(wú)關(guān)。
進(jìn)一步說(shuō)，第三人作為該內(nèi)部關(guān)系的局外人，沒(méi)辦法也無(wú)義務(wù)了解其中的內(nèi)容，只能且只需根據(jù)物權(quán)公示的形式即登記作出判斷，推定登記權(quán)利人享有正確、合法的物權(quán)。因此，一旦法律物權(quán)與事實(shí)物權(quán)分離涉及到第三人利益，就必須采用能夠保護(hù)第三人利益的標(biāo)準(zhǔn)，即物權(quán)公示原則。實(shí)踐中的第三人主要可分為兩種：一類(lèi)是登記權(quán)利人的一般債權(quán)人，其已經(jīng)獲得生效法律文書(shū)對(duì)其債權(quán)的認(rèn)可，并據(jù)此申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行借名登記的房屋。另一類(lèi)與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易的人，該第三人依是否已經(jīng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記為標(biāo)準(zhǔn)，又可分為針對(duì)借名登記房屋享有請(qǐng)求權(quán)的合同債權(quán)人和已經(jīng)辦理完畢登記而取得物權(quán)的人。
對(duì)于第一種情況，依據(jù)“物權(quán)說(shuō)”，顯然應(yīng)當(dāng)保護(hù)登記權(quán)利人的一般債權(quán)人的強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)。在“債權(quán)說(shuō)”下，由于借名人對(duì)登記權(quán)利人亦只是一般債權(quán)人，故一般情況下也不能夠阻止其他債權(quán)人強(qiáng)制執(zhí)行借名房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)。在結(jié)論上，兩者是一致的。
對(duì)于第二種情況，按照“物權(quán)說(shuō)”，登記權(quán)利人并非真實(shí)權(quán)利人，則其處分房屋的行為當(dāng)屬無(wú)權(quán)處分，究竟應(yīng)保護(hù)真實(shí)權(quán)利人還是第三人的權(quán)利，應(yīng)看第三人能否善意取得房屋所有權(quán)。如此，則在未完成登記的情況下，因不符合善意取得的構(gòu)成要件，故不能取得房屋所有權(quán)；在完成登記的情況下，則看是否符合善意取得的其他構(gòu)成要件。在“債權(quán)說(shuō)”下，由于登記權(quán)利人就是真實(shí)物權(quán)人，其享有的是合法的房屋所有權(quán)，故登記權(quán)利人將房屋出賣(mài)給第三人，雖然違背了其與借名人的約定，但這僅僅是對(duì)借名人的違約行為，并不能否認(rèn)其對(duì)外的處分行為系有權(quán)處分。因此，不論第三人是否已經(jīng)進(jìn)行了不動(dòng)產(chǎn)登記，認(rèn)定被借名人與第三人之間的合同效力及第三人取得房屋所有權(quán)是否有效，并不需要審查是否符合善意取得的構(gòu)成要件。在結(jié)論上，“物權(quán)說(shuō)”與“債權(quán)說(shuō)”截然不同。
筆者認(rèn)為，“物權(quán)說(shuō)”在這一問(wèn)題上存在重大缺陷。第一，其區(qū)分內(nèi)外部關(guān)系的初衷與效果雖然不錯(cuò)，但在僅涉及內(nèi)部關(guān)系時(shí)，認(rèn)為應(yīng)確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)，即裁判只是對(duì)借名人本來(lái)就享有的所有權(quán)這一事實(shí)的確認(rèn)，而在涉及外部關(guān)系時(shí)，又對(duì)借名人確認(rèn)物權(quán)的請(qǐng)求不予支持，從而在實(shí)際上否認(rèn)了借名人享有物權(quán)；而且，如果當(dāng)事人單獨(dú)通過(guò)內(nèi)部關(guān)系訴訟完成了確權(quán)，則在法律上登記權(quán)利人就不是真實(shí)物權(quán)人，則如何解釋在此后又有第三人提起針對(duì)登記權(quán)利人的債權(quán)債務(wù)訴訟后，又將該不動(dòng)產(chǎn)確認(rèn)為其對(duì)第三人承擔(dān)債務(wù)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)�？梢�(jiàn)，“物權(quán)說(shuō)”在這里出現(xiàn)了邏輯混亂。
第二，其支持登記權(quán)利人的強(qiáng)制執(zhí)行債權(quán)人可針對(duì)借名登記的房屋實(shí)現(xiàn)債權(quán)，但在第三人與登記權(quán)利人發(fā)生以該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移為目的的交易時(shí)，卻以能否構(gòu)成善意取得來(lái)區(qū)分是否保護(hù)第三人的權(quán)利，實(shí)際上導(dǎo)致了針對(duì)該借名不動(dòng)產(chǎn)享有債權(quán)或者通過(guò)合同取得登記的人想要獲得保護(hù)所需要的條件，遠(yuǎn)高于債權(quán)并不直接針對(duì)該借名不動(dòng)產(chǎn)的第三人的債權(quán)獲得保護(hù)所需的條件，“物權(quán)說(shuō)”在這里出現(xiàn)了權(quán)利保護(hù)的失衡。
相反，筆者認(rèn)為，“債權(quán)說(shuō)”則保持了邏輯上的一致，在對(duì)外關(guān)系上仍然基于借名人是債權(quán)人的基本點(diǎn)，處理與相關(guān)權(quán)利的沖突問(wèn)題。上述第一種情況無(wú)需多言，第二種情況下認(rèn)定屬于有權(quán)處分，也并不會(huì)造成價(jià)值追求方面的短板。在此情況下，因?qū)儆袡?quán)處分，故即使第三人主觀(guān)上明知或應(yīng)知登記權(quán)利人與借名人之間的借名關(guān)系，在已經(jīng)完成登記的情況下仍可取得房屋所有權(quán)，在未完成登記的情況下則可參考一房數(shù)賣(mài)時(shí)的處理規(guī)則對(duì)由誰(shuí)取得房屋所有權(quán)作出裁判。
有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，在第三人已經(jīng)取得房屋所有權(quán)后，借名人無(wú)權(quán)向第三人主張權(quán)利，僅得向登記權(quán)利人請(qǐng)求違約損害或根據(jù)不當(dāng)?shù)美?qǐng)求獲利之返還，借名人借他人名義進(jìn)行登記雖存在一定的可非難性，但因此承擔(dān)如此巨大的風(fēng)險(xiǎn)，則有悖比例原則。筆者認(rèn)為，此觀(guān)點(diǎn)不能成立，相反，借名人借名買(mǎi)房往往是為了規(guī)避政策而追求自身的某種利益，其就應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由此帶來(lái)的房屋所有權(quán)得不到法律認(rèn)可所帶來(lái)的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)，與比例原則并不背離。
從實(shí)踐中的借名買(mǎi)房糾紛案件看，當(dāng)事人借名買(mǎi)房往往是出于規(guī)避限購(gòu)政策、信貸政策的目的。雖然這些政策性文件均非法律、行政法規(guī)，但如保障性住房限購(gòu)政策，是為了保障城市中的低收入群體和住房困難群體的住房需求，普通商品房限購(gòu)政策、信貸政策，是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控目的，當(dāng)事人之間通過(guò)借名買(mǎi)房行為，實(shí)際上是對(duì)這些政策的架空，故在法律上具有一定的可非難性。
如持“物權(quán)說(shuō)”，以為規(guī)避普通商品房限購(gòu)政策而借名買(mǎi)房為例，則此時(shí)可確認(rèn)借名人的房屋所有權(quán)，但這將導(dǎo)致限購(gòu)政策所要實(shí)現(xiàn)的目的的落空，無(wú)疑有違“民事活動(dòng)必須遵守法律，法律沒(méi)有規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家政策”的原則。“物權(quán)說(shuō)”在借名購(gòu)買(mǎi)保障性住房的問(wèn)題上，則試圖通過(guò)否定借名買(mǎi)房合同效力的途徑來(lái)最終回避其確認(rèn)權(quán)屬在結(jié)論上的不恰當(dāng)。但在“債權(quán)說(shuō)”下，則可較為圓滿(mǎn)地得到解決。
無(wú)論是借名購(gòu)買(mǎi)限購(gòu)的普通商品房還是政策保障性住房，借名人只享有對(duì)登記權(quán)利人的債權(quán)，并不對(duì)這些房屋享有所有權(quán)，故其確認(rèn)所有權(quán)的請(qǐng)求不能得到支持，其對(duì)登記權(quán)利人提出的協(xié)助過(guò)戶(hù)登記的請(qǐng)求，則應(yīng)區(qū)分不同情況：在借名人于訴訟時(shí)仍不具備購(gòu)房資格或該房屋不具備再行轉(zhuǎn)讓交易的條件的情形下，其請(qǐng)求因法律上的履行不能而不應(yīng)得到支持；但當(dāng)借名人于訴訟時(shí)符合了購(gòu)房條件或者該房屋具備了再行轉(zhuǎn)讓交易的條件時(shí)，因并不存在繼續(xù)履行合同的障礙，故可支持借名人主張登記權(quán)利人協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)登記的請(qǐng)求。
可見(jiàn)，正確認(rèn)識(shí)了借名人對(duì)房屋權(quán)利的性質(zhì)，相應(yīng)問(wèn)題將迎刃而解。而且，筆者認(rèn)為，這樣的處理結(jié)果，使借名人在不具備購(gòu)房條件時(shí)始終只能對(duì)登記權(quán)利人享有債權(quán)，而不能取得對(duì)房屋的所有權(quán)，借名人通過(guò)借名買(mǎi)房所要達(dá)成的目的將不能實(shí)現(xiàn)，其在此期間亦將不得不面對(duì)登記權(quán)利人將房屋轉(zhuǎn)賣(mài)他人、登記權(quán)利人的債權(quán)人執(zhí)行該房屋以實(shí)現(xiàn)債權(quán)等危及其最終實(shí)現(xiàn)房屋所有權(quán)目的的風(fēng)險(xiǎn)，而這正是這種行為應(yīng)當(dāng)受到法律非難的體現(xiàn)。
可見(jiàn)，“債權(quán)說(shuō)”在處理這類(lèi)房屋的借名買(mǎi)房問(wèn)題上較好地實(shí)現(xiàn)了法律效果與社會(huì)效果的統(tǒng)一。
綜上所述，對(duì)于借名買(mǎi)房糾紛中房屋權(quán)屬確認(rèn)的正確處理，離不開(kāi)對(duì)“真實(shí)權(quán)利狀態(tài)”涵義的正確理解，從根本上應(yīng)建諸于對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的法律效力以及物權(quán)與債權(quán)區(qū)分的準(zhǔn)確把握。借名人與被借名人之間關(guān)于房屋所有權(quán)歸屬的約定，顯然與物權(quán)法規(guī)定的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)生效要件不符，該約定不具有物權(quán)法上的效力。若支持借名人依據(jù)借名買(mǎi)房協(xié)議確認(rèn)對(duì)其房屋享有法律上的所有權(quán)，則違背了物權(quán)變動(dòng)的法定原則，混淆了債權(quán)關(guān)系與物權(quán)關(guān)系。借名人在這種情形下的法律“身份”是真實(shí)“債權(quán)人”，而非真實(shí)“物權(quán)人”，既然如此，其提起物權(quán)確認(rèn)的請(qǐng)求就因依據(jù)不足而不應(yīng)得到支持。
實(shí)際上，上述分析及結(jié)論不僅適用于借名買(mǎi)房糾紛中的房屋權(quán)屬認(rèn)定，而且也普遍適用于合資買(mǎi)房、合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、夫妻關(guān)系之外的當(dāng)事人之間約定共有以及夫妻離婚后的財(cái)產(chǎn)分割約定但未辦理變更登記等糾紛中的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬確認(rèn)問(wèn)題。
來(lái)源丨《民事審判指導(dǎo)與參考》第66輯
作者丨司偉