閱讀說明：司法實(shí)踐中大量存在通過簽訂買賣合同為借貸合同提供擔(dān)保情形，在現(xiàn)有法律框架內(nèi)公平處理此類案件頗具難度，且各地裁判觀點(diǎn)差異較大。《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》第二十四條規(guī)定：“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。按照民間借貸法律關(guān)系審理作出的判決生效后，借款人不履行生效判決確定的金錢債務(wù)，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償�！痹撘�(guī)定為明確和統(tǒng)一此類糾紛的處理意見具有積極意義。但是如何認(rèn)定“名為買賣，實(shí)為借貸”同樣需要裁判者運(yùn)用證據(jù)規(guī)則、經(jīng)驗(yàn)法則甚至是價(jià)值理念去判斷。下列判例檢索自“無訟案例”，檢索日期為2016年7月11日。檢索關(guān)鍵詞為“買賣”、“借款”，后又通過“買賣”、“借貸”、“擔(dān)�！钡汝P(guān)鍵詞復(fù)檢。這些判例均由最高人民法院作出，為尊重裁判者，在案件標(biāo)題下對(duì)合議庭成員以及裁判日期進(jìn)行了必要的標(biāo)明。裁判要旨系由整理者根據(jù)裁判主要內(nèi)容總結(jié)，可能存在誤解原判例趣旨情況，讀者可根據(jù)標(biāo)題中的關(guān)鍵詞或案號(hào)檢索相關(guān)判例對(duì)照參考。
1.雙方當(dāng)事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋認(rèn)購協(xié)議，雙方簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議的真實(shí)目的是為了給借款提供擔(dān)保，并非為了實(shí)現(xiàn)房屋買賣，經(jīng)法院釋明，當(dāng)事人拒絕變更訴訟請(qǐng)求的，裁定駁回起訴
——王高平因與海南博海投資咨詢有限公司等借款合同糾紛案【案號(hào)：（2016）最高法民終52號(hào)；審判人員：孫祥壯、黃金龍、汪治平；裁判日期：二〇一六年一月二十七日】
最高法院認(rèn)為，王高平主張其與博海公司之間存在商品房買賣法律關(guān)系，并據(jù)此訴請(qǐng)確認(rèn)房屋認(rèn)購協(xié)議有效及履行該協(xié)議，由其取得該協(xié)議涉及的541套房屋的所有權(quán)，而其提供的證據(jù)材料又包含了借款的事實(shí)。對(duì)此，應(yīng)當(dāng)甄別王高平與博海公司之間簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議是否具有擔(dān)保的意思，即考察雙方簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議的真實(shí)意思是為借款行為提供擔(dān)保，還是通過支付對(duì)價(jià)獲得房屋的所有權(quán)。
王高平提供的借據(jù)、付款憑證、《房屋抵頂借款協(xié)議》以及《逸海華庭認(rèn)購協(xié)議》均對(duì)借款事實(shí)予以確認(rèn)。王高平作為甲方與博海公司作為乙方簽訂的《房屋抵頂借款協(xié)議》載明“乙方因建設(shè)開發(fā)海南逸海華庭小區(qū)，至2014年3月23日陸續(xù)向甲方借款人民幣玖仟捌佰萬元整。乙方為償還該項(xiàng)借款與甲方達(dá)成以下協(xié)議”，該協(xié)議第三條約定“乙方在約定的期間內(nèi)不能用現(xiàn)金歸還借款本息時(shí)，則同意用其在海南建設(shè)開發(fā)的逸海華庭小區(qū)的房產(chǎn)作價(jià)償還向甲方的借款本息”。上述證據(jù)和協(xié)議約定的內(nèi)容可以證明雙方當(dāng)事人在發(fā)生借款關(guān)系之后，為保證借款的償還又訂立了房屋抵頂及認(rèn)購協(xié)議。雙方簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議的真實(shí)目的是為了給借款提供擔(dān)保，并非為了實(shí)現(xiàn)房屋買賣。即雙方當(dāng)事人在簽訂房屋認(rèn)購協(xié)議時(shí)并無真正轉(zhuǎn)移案涉房產(chǎn)所有權(quán)的意思，其真實(shí)意思是設(shè)定擔(dān)保。簡(jiǎn)言之，王高平與博海公司之間的真實(shí)法律關(guān)系是民間借貸，房屋認(rèn)購協(xié)議只是作為讓與擔(dān)保的一種方式。原審法院在庭審過程中明確向當(dāng)事人釋明案涉法律關(guān)系為借款合同關(guān)系，并詢問其是否變更訴訟請(qǐng)求，王高平的代理人確認(rèn)其不變更訴訟請(qǐng)求。王高平的上訴理由不能成立，維持駁回王高平起訴的裁定。
2.主張協(xié)議名為房產(chǎn)買賣，實(shí)為借款擔(dān)保的，應(yīng)當(dāng)舉示雙方存在借款擔(dān)保法律關(guān)系的相關(guān)證據(jù)，否則，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果
——王才、張麗晶等與亞歐公司等房屋買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第2299號(hào)；審判人員：李明義、蘇戈、張志弘；裁判日期：二〇一五年十一月二十七日】
最高法院認(rèn)為，案涉《房產(chǎn)買賣協(xié)議》具備了房屋買賣合同所應(yīng)具備的主要條款，在王才、張麗晶與亞歐公司簽署該協(xié)議后，協(xié)議即告成立。該協(xié)議約定了買賣標(biāo)的物的地址、土地面積、房屋面積、購房款數(shù)額、購房款交付方式、辦理過戶手續(xù)的期限等內(nèi)容，上述約定，買賣涉案房產(chǎn)的意思表示明確。王才、張麗晶主張?jiān)搮f(xié)議名為房產(chǎn)買賣，實(shí)為借款擔(dān)保，但其并未舉示雙方存在借款擔(dān)保法律關(guān)系的相關(guān)證據(jù)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的不利后果。
3.當(dāng)事人簽訂體現(xiàn)借款的意思表示協(xié)議后，又簽訂與該協(xié)議內(nèi)容一致的商品房商品房買賣合同，不能認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意
——李明生與通化市龍成房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第1973號(hào)；審判人員：董華、張志弘、李明義；裁判日期：二〇一五年十月十五日】
最高法院認(rèn)為，2001年7月24日雙方簽訂的《協(xié)議書》，雖然約定李明生投資140萬元，與龍成公司共同建設(shè)龍成商廈，以龍成商廈一層800平方米的建筑面積為投資條件。但同時(shí)約定龍成公司在2001年10月25日前有權(quán)解除此協(xié)議，并退還李明生140萬元，如若超期，李明生則享有800平方米建筑面積的所有權(quán)。根據(jù)該約定，龍成公司可以在約定時(shí)間內(nèi)解除合同，退回投資款，逾期則李明生取得相應(yīng)房屋面積。而在該協(xié)議簽訂的次日，雙方即簽訂了《商品房購銷合同》，合同約定的房屋面積、總價(jià)款等主要內(nèi)容與《協(xié)議書》中相關(guān)約定一致，與《協(xié)議書》約定的在龍成公司逾期未解除合同退回投資款條件下取得房屋的內(nèi)容互相吻合。且《協(xié)議書》標(biāo)注有“附：李明生購商品樓合同一份13頁”字樣。據(jù)此，原判決認(rèn)定雙方當(dāng)事人簽訂的《協(xié)議書》實(shí)際體現(xiàn)的是借款的意思表示，雙方之間是民間借貸關(guān)系，《商品房購銷合同》系僅為促使《協(xié)議書》有效履行而設(shè)立的具有抵押擔(dān)保性質(zhì)的從合同，而非雙方當(dāng)事人之間形成了以房屋買賣為目的的合意，有事實(shí)依據(jù)，并無不當(dāng)。
4.法律關(guān)系的性質(zhì)界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來決定，只要確認(rèn)雙方當(dāng)事人就借貸問題達(dá)成了合意且出借方已經(jīng)實(shí)際將款項(xiàng)交付給借款方，即可認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立
——康曉敏、康曉江等與康曉敏、康曉江等民間借貸糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第2128號(hào)；審判人員：于明、劉少陽、楊春；裁判日期：二〇一五年九月二十一日】
最高法院認(rèn)為：首先，京都公司經(jīng)過股東會(huì)研究，以低于市場(chǎng)的價(jià)格將其開發(fā)的商品房出售給康曉敏、康曉江、王希喜，在簽訂《商品房買賣合同》的當(dāng)天，京都公司即與康曉敏、康曉江、王希喜就所售商品房簽訂回購協(xié)議，商品房出售價(jià)為2000萬元，卻要6個(gè)月內(nèi)支付2600萬元給康曉敏、康曉江、王希喜回購所售房產(chǎn)。京都公司的上述行為表明，其與康曉敏、康曉江、王希喜簽訂商品房買賣合同的目的，是從康曉敏、康曉江、王希喜處融資借貸2000萬元，而非以2000萬元的價(jià)款出售商品房。
其次，就買受人而言，在京都公司屢次不能按回購協(xié)議約定回購房屋的情況下，康曉敏、康曉江、王希喜三人不是要求京都公司按回購協(xié)議的約定，恢復(fù)履行《商品房買賣合同》，而是繼續(xù)同意京都公司進(jìn)行回購，說明康曉敏、康曉江、王希喜與京都公司簽訂《商品房買賣合同》的真實(shí)目的不是獲得房屋，而是通過簽訂《商品房買賣合同》為雙方之間的借貸行為提供房屋擔(dān)保。即使康曉敏、康曉江、王希喜主張簽訂合同時(shí)具有購買商品房的真實(shí)意思，也因未就此與京都公司達(dá)成合意而不能在雙方間產(chǎn)生商品房買賣合同關(guān)系成立的法律效果。
第三，根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票發(fā)票管理辦法實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，發(fā)票是交易真實(shí)發(fā)生的證明，也是辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬登記的憑證�？禃悦�、康曉江、王希喜持有京都公司出具的收款收據(jù)，主張與京都公司之間存在商品房買賣合同關(guān)系，證據(jù)并不充分�？禃悦�、康曉江、王希喜作為商品房買賣合同中約定的買受人，支付2000萬元購房款后，始終未要求開具銷售不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一發(fā)票，且在京都公司未能按期完成雙方《回購協(xié)議書》及之后的《補(bǔ)充協(xié)議（一）》約定的付款義務(wù)時(shí)，未要求京都公司按約定，恢復(fù)履行《商品房買賣合同》，交付房屋，辦理權(quán)屬登記。上述行為明顯不符合商品房買賣關(guān)系的交易慣例和理性買受人及時(shí)行使權(quán)利、保護(hù)自身利益的慣常做法。而康曉敏、康曉江、王希喜依協(xié)議收取2600萬元回購款，剛好是2000萬元按5分月利率計(jì)算的結(jié)果，這與京都公司主張雙方協(xié)議是借貸合同關(guān)系的觀點(diǎn)相吻合，進(jìn)一步說明雙方關(guān)系更符合借款合同關(guān)系的實(shí)際情況。
應(yīng)當(dāng)指出的是，法律關(guān)系的性質(zhì)界定，不應(yīng)受制于當(dāng)事人之間簽訂合同的外觀和名稱，而應(yīng)由當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同的實(shí)質(zhì)內(nèi)容來決定；認(rèn)定當(dāng)事人之間是否存在債權(quán)債務(wù)關(guān)系，書面合同亦并非不可缺少的要件，只要確認(rèn)雙方當(dāng)事人就借貸問題達(dá)成了合意且出借方已經(jīng)實(shí)際將款項(xiàng)交付給借款方，即可認(rèn)定債權(quán)債務(wù)關(guān)系成立；同時(shí)，雙方履行合同，實(shí)現(xiàn)債權(quán)債務(wù)的方式應(yīng)當(dāng)符合法律規(guī)定。本案中，康曉敏、康曉江、王希喜向京都公司支付2000萬元并收取利息的行為，表明雙方當(dāng)事人就借貸達(dá)成了合意且出借方已經(jīng)實(shí)際交付款項(xiàng)給借款方，足以認(rèn)定在雙方之間成立借貸關(guān)系。
京都公司從康曉敏、康曉江、王希喜處取得2000萬元的真實(shí)意思是融資借貸，與康曉敏、康曉江、王希喜簽訂《商品房買賣合同》的目的，是為了擔(dān)保債務(wù)的履行。鑒于雙方未就《商品房買賣合同》辦理抵押登記，不符合《中華人民共和國擔(dān)保法》規(guī)定的擔(dān)保方式，故雙方簽訂《商品房買賣合同》并辦理商品房備案登記的行為應(yīng)認(rèn)定為非典型的擔(dān)保方式，在債務(wù)履行期限屆滿前，不得約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有，即京都公司如不能按時(shí)歸還借款本金及利息，康曉敏、康曉江、王希喜不能就涉案房屋主張所有權(quán)，但可以通過拍賣或變賣涉案房屋的方式，確保能夠?qū)崿F(xiàn)債權(quán)；京都公司如果按時(shí)歸還了借款本金及利息，康曉敏、康曉江、王希喜則不能再對(duì)涉案房屋主張權(quán)利。原判決認(rèn)定康曉敏、康曉江、王希喜與京都公司間系借貸的法律關(guān)系，并依據(jù)調(diào)整借貸關(guān)系的有關(guān)法律、法規(guī)作出判決正確。
5.當(dāng)事人簽訂借款合同同時(shí)，簽訂商品房買賣合同，其目的是擔(dān)保債務(wù)人能及時(shí)還本付息，在債務(wù)人無法償還債務(wù)時(shí)，以其自有房產(chǎn)直接抵償債務(wù)，此商品房買賣屬名為房屋買賣實(shí)為房屋擔(dān)保性質(zhì)，雙方所訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定無效，債權(quán)人依約交付有關(guān)房屋，無法律依據(jù)
——古樺與古樺、福建省泉南投資開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第949號(hào)；審判人員：張進(jìn)先、李春、王淵；裁判日期：二〇一五年六月三十日】
最高法院認(rèn)為，古樺與泉南公司在簽訂借款合同的同時(shí)，即約定“為明確雙方利益，泉南公司自愿將泉南國際新城（附件一）全部房屋按雙方協(xié)議價(jià)格每平方米1500元轉(zhuǎn)讓給一方作為抵押�！缛瞎疚窗措p方合同約定按時(shí)還本付息則買賣合同生效，泉南公司無條件配合古樺辦理完成房屋買賣及交房手續(xù)”。隨后，雙方按該借款合同附件標(biāo)明的房屋分別簽訂了46份《商品房買賣合同》并進(jìn)行了網(wǎng)簽登記。可見，古樺與泉南公司所訂《商品房買賣合同》的目的是擔(dān)保泉南公司能及時(shí)還本付息，在泉南公司無法償還債務(wù)時(shí)，以其自有房產(chǎn)直接抵償債務(wù)，達(dá)到古樺及時(shí)便捷實(shí)現(xiàn)債權(quán)的目的，因此，案涉商品房買賣屬名為房屋買賣實(shí)為房屋擔(dān)保性質(zhì)。依據(jù)《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條、《最高人民法院關(guān)于適用﹤中華人民共和國擔(dān)保法﹥?nèi)舾蓡栴}的解釋》第五十七條之規(guī)定，古樺與泉南公司所訂房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的約定無效，其請(qǐng)求泉南公司依約交付有關(guān)房屋，無法律依據(jù)。
6.主張名為商品房買賣合同，實(shí)為抵押借款合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提供充足的能夠推翻商品房買賣合同簽訂以及履行的證據(jù)
——內(nèi)蒙古紫辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、周云蕓與周云蕓房屋買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第1398號(hào)；審判人員：張華、丁俊峰、楊心忠；裁判日期：二〇一五年六月二十九日】
最高法院認(rèn)為，2010年1月15日，周云蕓與紫辰房地產(chǎn)公司簽訂了15份房屋《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》。周云蕓依約于合同簽訂當(dāng)日一次性向紫辰房地產(chǎn)公司支付了15套房屋的全部?jī)r(jià)款共計(jì)5021100元，紫辰房地產(chǎn)公司針對(duì)每套房屋的價(jià)款分別出具了15張收據(jù)。本案中15份《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》均是周云蕓、紫辰房地產(chǎn)公司簽訂，蓋有紫辰房地產(chǎn)公司公章，且交款收據(jù)上也蓋有紫辰房地產(chǎn)公司的“財(cái)務(wù)專用章”及紫辰房地產(chǎn)公司工作人員馬某某簽宇，鄔某僅是在交款收據(jù)上“收款人”一欄簽有其名字。紫辰房地產(chǎn)公司聲稱與周云蕓簽訂的15份《內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議》實(shí)為個(gè)人鄔某與周云蕓簽訂抵押借款合同的主張，缺乏事實(shí)和法律依據(jù)。
7.當(dāng)事人之間不存在真實(shí)的買賣合同關(guān)系，而是民間借貸關(guān)系，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求，當(dāng)事人在訴訟中按照民間借貸關(guān)系變更了訴訟請(qǐng)求的，人民法院應(yīng)予以審理
——齊齊哈爾市振興面業(yè)有限公司、李偉與齊齊哈爾市振興面業(yè)有限公司、李偉等借款合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第1268號(hào)；審判人員：蘇戈、高珂、李明義；裁判日期：二〇一五年六月二十四日】
最高法院認(rèn)為：李偉向一審法院起訴時(shí)，主張其與侯寶泉之間存在買賣合同關(guān)系，請(qǐng)求判令侯寶泉按照合同約定辦理振興公司的工商登記手續(xù)，移交公司財(cái)產(chǎn)。經(jīng)一審法院查明，李偉與侯寶泉之間不存在真實(shí)的買賣合同關(guān)系，而是李偉與振興公司之間存在民間借貸關(guān)系�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第三十五條規(guī)定，訴訟過程中，當(dāng)事人主張的法律關(guān)系的性質(zhì)或者民事行為的效力與人民法院根據(jù)案件事實(shí)作出的認(rèn)定不一致的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人可以變更訴訟請(qǐng)求。經(jīng)告知，李偉在訴訟中按照民間借貸關(guān)系變更了訴訟請(qǐng)求。據(jù)此，一審、二審法院對(duì)李偉與振興公司之間的民間借貸糾紛予以審理，并無不當(dāng)。
8. 從雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)判斷，交易目的是獲得借款，而非出賣商品房，雙方真實(shí)意思是以商品房買賣合同擔(dān)保借款合同，債權(quán)人認(rèn)為雙方的真實(shí)意思為商品房買賣關(guān)系的主張，不能成立
——六盤水興吾源典當(dāng)有限公司與六盤水玖盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房預(yù)售合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民申字第182號(hào)；審判人員：姚愛華、賈勁松、姜強(qiáng)；裁判日期：二〇一五年六月十三日】
最高法院認(rèn)為，首先，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房買賣合同》、《購房補(bǔ)充協(xié)議》、《購房補(bǔ)充協(xié)議（二）》所確定的雙方權(quán)利義務(wù)是，興吾源公司向玖盛公司分別提供700萬元和200萬元，每月由玖盛公司補(bǔ)償38.5萬元和11萬元（核算月息為5.5%），期限為6個(gè)月，玖盛公司同時(shí)與興吾源公司簽訂附有解除權(quán)的房屋買賣合同。如玖盛公司按期歸還上述款項(xiàng)，則享有解除合同的權(quán)利。如玖盛公司未能按期歸還上述款項(xiàng)，則興吾源公司有權(quán)變賣案涉房產(chǎn)。從雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)上看，玖盛公司的交易目的是獲得興吾源公司提供的900萬元，而非出賣案涉商品房，興吾源公司的交易目的是為了提供資金并獲得資金利息，而非買受案涉商品房。因此，上述合同及補(bǔ)充協(xié)議的真實(shí)意思是以商品房買賣合同擔(dān)保借款合同。興吾源公司認(rèn)為雙方的真實(shí)意思為商品房買賣關(guān)系的主張，不能成立。
其次，在玖盛公司未按時(shí)履行還款義務(wù)的情況下，玖盛公司法定代表人楊光友于2009年8月10日出具《情況說明》，認(rèn)可玖盛公司喪失解除商品房買賣合同的權(quán)利。興吾源公司則出具《承諾書》，同意協(xié)助玖盛公司以訴爭(zhēng)房屋向銀行辦理貸款，如貸款成功，則以該貸款優(yōu)先償付興吾源公司900萬元以及每月借款利率及綜合費(fèi)率5.5%計(jì)算；如不能成功貸款，則按前述《情況說明》執(zhí)行。《情況說明》和《承諾書》的內(nèi)容再次說明，玖盛公司真實(shí)目的是為了獲得興吾源公司提供的借款，而興吾源公司的真實(shí)目的仍是收回借款及利息。所以，雙方當(dāng)事人之間的真實(shí)意思仍然是以商品房買賣合同擔(dān)保借款合同，并且雙方關(guān)于玖盛公司不再享有解除《商品房買賣合同》的權(quán)利的約定，實(shí)質(zhì)上是以案涉房屋折抵借款的合意。根據(jù)物權(quán)法第一百八十六條以及《最高人民法院關(guān)于人民法院審理借貸案件的若干意見》第6條的規(guī)定，玖盛公司與興吾源公司之間關(guān)于以合同價(jià)值16820460元的案涉房屋抵銷900萬元借款債務(wù)的約定，違反法律的禁止性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為無效。
再次，在本案一審過程中，一審法院就興吾源公司所主張的法律關(guān)系的性質(zhì)與法院查明的不一致問題，已經(jīng)向興吾源公司釋明，并告知興吾源公司可以變更訴訟請(qǐng)求，但興吾源公司堅(jiān)持不變更。因此，興吾源公司再審主張應(yīng)按照市場(chǎng)評(píng)估價(jià)確定房屋價(jià)值并應(yīng)認(rèn)定案涉合同部分無效的理由不能成立。
9. 在沒有充分證據(jù)佐證當(dāng)事人之間存在隱藏法律關(guān)系且該隱藏法律關(guān)系真實(shí)并終局地對(duì)當(dāng)事人產(chǎn)生約束力的場(chǎng)合，不宜簡(jiǎn)單否定既存外化法律關(guān)系對(duì)當(dāng)事人真實(shí)意思的體現(xiàn)和反映，避免當(dāng)事人一方不當(dāng)擺脫既定權(quán)利義務(wù)約束的結(jié)果出現(xiàn)
——洪秀鳳與昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司房屋買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2015）民一終字第78號(hào)；審判人員：辛正郁、潘杰、司偉；裁判日期：二〇一五年六月一日】
最高法院認(rèn)為，運(yùn)用“交易習(xí)慣”認(rèn)定當(dāng)事人交易行為之“可疑性”，應(yīng)格外謹(jǐn)慎。首先，關(guān)于房屋交付時(shí)間問題。案涉房產(chǎn)存在違反規(guī)劃超建樓層且尚未報(bào)批即行出售的事實(shí)，在此情況下，當(dāng)事人約定在合同簽訂之日后近四個(gè)月時(shí)交付房產(chǎn)。而即便不考慮前述事實(shí)，在現(xiàn)房買賣情形中，如何約定交房期限方符合“交易習(xí)慣”，有無必要乃至是否形成“交易習(xí)慣”，同類一般交易判斷是否已經(jīng)形成普遍共識(shí)，尚存較大疑問。
其次，關(guān)于房屋價(jià)格問題。拋開此節(jié)是否屬于“交易習(xí)慣”的問題，對(duì)不合理低價(jià)的判斷，亦須以當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門公布的同等房地產(chǎn)之價(jià)格信息為參考依據(jù)。一審法院徑以雙方當(dāng)事人約定價(jià)格明顯低于安鋇佳公司與張琳婕在案涉合同簽訂之日近30個(gè)月前所訂合同中約定價(jià)格為主要理由，否定本案雙方當(dāng)事人之間存在房屋買賣法律關(guān)系，理據(jù)不足。此外，至本案當(dāng)事人簽約時(shí)（2013年8月21日），昆明市進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施意見已經(jīng)在當(dāng)?shù)厥┬校?011年1月1日生效）。根據(jù)該意見的前述相關(guān)規(guī)定，可以認(rèn)定洪秀鳳所持本案交易價(jià)格符合合理區(qū)間的主張成立。
再次，關(guān)于付款問題。案涉合同約定的購房款支付方式為分期支付，但在洪秀鳳所為一次性支付及安鋇佳公司受領(lǐng)給付的共同作用下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其屬于合同履行之變更。將此種合同履行變更視作與正常買房人的付款習(xí)慣相悖，理據(jù)尚不充分。而洪秀鳳向安鋇佳公司法定代表人張曉霞付款1900萬元，也符合該公司所出具付款委托書的要求。購房發(fā)票系當(dāng)事人辦理房地產(chǎn)變更登記過程中所必需，一審法院認(rèn)定安鋇佳公司此前先行開具購房款收據(jù)違背房屋買賣“交易習(xí)慣”，并得出當(dāng)事人之間不存在房屋買賣法律關(guān)系的結(jié)論，缺乏足夠的事實(shí)和法律依據(jù)。
最后，關(guān)于借貸法律關(guān)系問題。洪秀鳳與安鋇佳公司簽訂了房屋買賣合同且已經(jīng)備案登記，在實(shí)際履行過程中，雖然有些事實(shí)可能引發(fā)不同認(rèn)識(shí)和判斷，但在沒有任何直接證據(jù)證明洪秀鳳與安鋇佳公司之間存在民間借貸法律關(guān)系，且安鋇佳公司對(duì)其所主張民間借貸法律關(guān)系諸多核心要素的陳述并不一致的情況下，認(rèn)定雙方當(dāng)事人之間存在民間借貸法律關(guān)系，缺乏充分的事實(shí)依據(jù)。
本案中，洪秀鳳已經(jīng)完成雙方當(dāng)事人之間存在房屋買賣法律關(guān)系的舉證證明責(zé)任，安鋇佳公司主張其與洪秀鳳之間存在民間借貸法律關(guān)系。一審法院認(rèn)定雙方當(dāng)事人一系列行為明顯不符合房屋買賣的“交易習(xí)慣”，進(jìn)而基于合理懷疑得出其間系名為房屋買賣實(shí)為借貸民事法律關(guān)系的認(rèn)定結(jié)論，沒有充分的事實(shí)及法律依據(jù)，本院予以糾正。
10.一方當(dāng)事人主張名為買賣實(shí)為借款，但不能提交借款合同、利息、還款期限、擔(dān)保等足以使借款合同成立的證據(jù)，訴爭(zhēng)合同也沒有以買賣合同為名實(shí)為借款合同中通常體現(xiàn)出來的違約條款、返利條款等特別約定，法院對(duì)該當(dāng)事人主張不予支持
——天津冶金集團(tuán)貿(mào)易有限公司與買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2014）民申字第1894號(hào)；審判人員：陳佳、左紅、張代恩；裁判日期：二〇一四年十二月八日】
最高法院認(rèn)為，本案雙方當(dāng)事人之間簽訂的是精煤買賣合同，合同關(guān)于標(biāo)的物質(zhì)量、價(jià)格、給付方式、時(shí)間、到貨地點(diǎn)等條款約定清楚，并在公證機(jī)關(guān)進(jìn)行了公證，冶金貿(mào)易公司從所屬企業(yè)以一次1000萬元一張的承兌匯票向吉祥煤業(yè)公司共計(jì)付款1.5億元。吉祥煤業(yè)公司進(jìn)行了少量供貨。吉祥煤業(yè)公司申請(qǐng)?jiān)賹徴J(rèn)為本案名為買賣實(shí)為借款，但吉祥煤業(yè)公司不能提交借款合同、利息、還款期限、擔(dān)保等足以使借款合同成立的證據(jù)。本案訴爭(zhēng)合同也沒有以買賣合同為名實(shí)為借款合同中通常體現(xiàn)出來的違約條款、返利條款等特別約定，以顯示與正常買賣合同不一樣的借款特性，故一、二審判決認(rèn)定本案為買賣合同關(guān)系證據(jù)確實(shí)、并不缺乏。
11. 商品房買賣合同不完備或者履行行為的瑕疵，不能作為認(rèn)定雙方成立借貸關(guān)系的證據(jù)
——桂林市正文房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、張建華等與桂林市正文房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司、張建華等商品房銷售合同糾紛案【案號(hào)：（2014）民提字第106號(hào)；審判人員：韓玫、張穎新、肖峰；裁判日期：二〇一四年十一月九日】
最高法院認(rèn)為，正文公司認(rèn)為該合同名為商品房銷售，實(shí)為高息借貸，屬以合法形式掩蓋其非法目的，應(yīng)認(rèn)定無效。對(duì)其主張，本院不予支持。第一，正文公司提交的證據(jù)不足以證明《商品房買賣合同》與《退房退款協(xié)議書》是同一天簽訂。
第二，《商品房買賣合同》中關(guān)于買賣10棟商品房的約定是否違反原建設(shè)部《房屋登記辦法》第十條并不能證明張建華、馬榕森與正文公司不以買賣商品房為目的，僅僅是為了備案。正文公司所建房屋為獨(dú)體別墅，每棟都是獨(dú)立單元。按照規(guī)定，每棟別墅都應(yīng)當(dāng)單獨(dú)簽訂《商品房買賣合同》，辦理獨(dú)立產(chǎn)權(quán)證。但正文公司并不能由此得出一份《商品房買賣合同》只能約定對(duì)一棟房屋進(jìn)行買賣的結(jié)論。
第三，《商品房買賣合同》約定的建筑面積1000平方米已被《商品房買賣合同補(bǔ)充協(xié)議書》修正為2800平方米。換言之，雙方在《商品房買賣合同》中約定的是2800平方米別墅的總價(jià)為200萬元。
第四，張建華、馬榕森將款項(xiàng)轉(zhuǎn)到正文公司法定代表人陸正福個(gè)人賬戶，沒有發(fā)票，沒有交納契稅、配套費(fèi)等費(fèi)用等事實(shí)，只能說明張建華、馬榕森付款方式不規(guī)范，并不能證明《商品房買賣合同》虛假。
第五、正文公司雖主張張建華、馬榕森以購房、付款、退房退款的方式，借給案外其他房地產(chǎn)開發(fā)商購房款，以獲取高額利息，但對(duì)該事實(shí)是否存在，正文公司并未提供充分證據(jù)證明。而且，即便該事實(shí)存在，也與本案無關(guān)，不能得出本案亦是“名為買賣實(shí)為借貸”的結(jié)論。
12.先有借貸關(guān)系，后簽訂商品房買賣合同，可以認(rèn)定商品房買賣系由借款合同關(guān)系轉(zhuǎn)化而來，該商品房買賣合同合法有效
——祝明會(huì)與大慶市仁和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司破產(chǎn)管理人買賣合同糾紛案【案號(hào)：（2014）民申字第1627號(hào)；審判人員：張進(jìn)先、胡越、俞愛宏；裁判日期：二〇一四年十一月五日】
最高法院認(rèn)為，之前仁和公司向祝明會(huì)借款用于房產(chǎn)開發(fā)。2012年4月5日，仁和公司與祝明會(huì)簽訂了100份商品房買賣合同，仁和公司向祝明會(huì)出具了價(jià)款為32054335元的購房收據(jù)，故雙方自2012年4月5日始，仁和公司與祝明會(huì)之間的法律關(guān)系發(fā)生了變更，即由原先的借款合同關(guān)系變更為商品房買賣關(guān)系。在仁和公司未提供相反的證據(jù)加以證明的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定本案所涉100份商品房買賣合同系仁和公司與祝明會(huì)雙方的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容不違反法律、行政性法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)為合法有效。
13.借款合同與商品房買賣合同在同一天訂立，借款合同約定的抵押擔(dān)保的房屋價(jià)值與所購房屋的價(jià)款金額相同，可以認(rèn)定雙方訂立商品房買賣合同實(shí)際屬于變相履行對(duì)借款提供的擔(dān)保
——?jiǎng)⒚�、營冬生與鄂爾多斯市中博房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司民間借貸糾紛案【案號(hào)：（2014）民申字第1731號(hào)；審判人員：董華、馬東旭、張愛珍；裁判日期：二〇一四年十一月四日】
最高法院認(rèn)為，營冬生與劉猛簽訂的《借款合同》中約定營冬生提供果園小區(qū)價(jià)值7393596元的房屋為其向劉猛的借款抵押擔(dān)保。該合同訂立的同日，果園小區(qū)售樓部工作人員按照營冬生的指示以中博公司名義與劉猛簽訂了《認(rèn)購協(xié)議》，約定劉猛以7393596元購買中博公司開發(fā)的果園小區(qū)12套商品房，并在劉猛未付款的情形下，向劉猛出具了已收到房款7393596元的收據(jù)。上述兩份合同在同一天訂立，《借款合同》約定的抵押擔(dān)保的房屋價(jià)值與《認(rèn)購協(xié)議》約定的劉猛所購房屋的價(jià)款金額相同，且果園小區(qū)售樓部在劉猛未實(shí)際付款的情形下向劉猛出具了已收到全部購房款的收據(jù)；同時(shí)，劉猛與營冬生也均表示雙方以買賣上述房屋的方式為本案借款提供擔(dān)保。因此，果園小區(qū)售樓部與劉猛訂立《認(rèn)購協(xié)議》的真實(shí)意思并非買賣果園小區(qū)商品房。原審認(rèn)定雙方訂立《認(rèn)購協(xié)議》實(shí)際屬于變相履行對(duì)本案借款提供的擔(dān)保，有事實(shí)依據(jù)，適用法律并無不當(dāng)。
14.在合同字面含義清楚無歧義的情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同字面表達(dá)出的含義認(rèn)定當(dāng)事人的真實(shí)意思表示
——李春玲與陳昌金民間借貸糾紛案【案號(hào)：（2013）民申字第1474號(hào)；審判人員：楊國香、李振華、張娜；裁判日期：二〇一三年十一月二十九日】
最高法院認(rèn)為：《借條》和《借款合同》意思表示清楚，內(nèi)容為陳昌金出借給李春玲共計(jì)人民幣1270萬元，在《借款合同》中還約定了借款期限和借款利率。根據(jù)文義解釋原則，在合同字面含義清楚無歧義的情況下，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同字面表達(dá)出的含義認(rèn)定當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。李春玲主張《借條》和《借款合同》中約定的款項(xiàng)性質(zhì)為購房定金和購房款，但并未向法庭提交足以證明其主張的證據(jù)材料，李春玲也始終無法解釋清楚為何要對(duì)其所謂的陳昌金支付的“購房定金”出具《借條》。李春玲主張的事實(shí)和提交的證據(jù)材料不足以證實(shí)《借條》、《借款合同》中約定的款項(xiàng)性質(zhì)為購房定金和購房款。
15.雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定若借款到期，不能償還借款，則履行《商品房買賣合同》，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系，該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，借款到期，借款人不能按期償還借款，對(duì)方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)，不違反《擔(dān)保法》第四十條、《物權(quán)法》第一百八十六條有關(guān)“禁止流押”的規(guī)定
——朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案【案號(hào)：(2011)民提字第344號(hào)；審判人員：辛正郁、王友祥、仲偉珩；裁判日期：二0一二年十二月八日】
注：本判例為《最高人民法院公報(bào)》刊載判例，作出之時(shí)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》還未頒布。此判例的觀點(diǎn)可能與新司法解釋的規(guī)定相矛盾，但是判決中的論述十分精細(xì)，邏輯自通，完全貫徹物權(quán)法有關(guān)物權(quán)行為與債權(quán)行為相分離的原則，努力實(shí)現(xiàn)合同法提倡的誠實(shí)信用和保護(hù)交易安全原則。本判例是小編非常喜歡的一則判例。
最高法院認(rèn)為，本案中，十四份《商品房買賣合同》涉及的款項(xiàng)和《借款協(xié)議》涉及的款項(xiàng)，在數(shù)額上雖有差額，但雙方當(dāng)事人對(duì)于十四份《商品房買賣合同》所涉款項(xiàng)和《借款協(xié)議》所涉款項(xiàng)屬同一筆款項(xiàng)并無異議。也就是說雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂了十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，且在太原市房地產(chǎn)交易所辦理了十四份《商品房買賣合同》銷售備案登記手續(xù)。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第三十二條規(guī)定：“當(dāng)事人采用合同書形式訂立合同的，自雙方當(dāng)事人簽字或蓋章時(shí)合同成立�！钡谒氖臈l第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效�！卑干媸姆荨渡唐贩抠I賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并已生效的合同。本案雙方當(dāng)事人實(shí)際上就同一筆款項(xiàng)先后設(shè)立商品房買賣和民間借貸兩個(gè)法律關(guān)系。
從本案十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》約定的內(nèi)容看，案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》屬并立又有聯(lián)系的兩個(gè)合同。案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》之間的聯(lián)系表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：其一是案涉《商品房買賣合同》與《借款協(xié)議》涉及的款項(xiàng)為同一筆款項(xiàng)；其二是《借款協(xié)議》約定以簽訂商品房買賣合同的方式為《借款協(xié)議》所借款項(xiàng)提供擔(dān)保，即雙方當(dāng)事人實(shí)際是用之前簽訂的十四份《商品房買賣合同》為之后簽訂的《借款協(xié)議》提供擔(dān)保。同時(shí)《借款協(xié)議》為案涉《商品房買賣合同》的履行附設(shè)了解除條件，即借款到期，嘉和泰公司還清借款，案涉《商品房買賣合同》不再履行；借款到期，嘉和泰公司不能償還借款，則履行案涉《商品房買賣合同》。
關(guān)于《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定是否違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定問題�！吨腥A人民共和國擔(dān)保法》第四十條規(guī)定：“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條規(guī)定：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有�！边@是法律上禁止流押的規(guī)定。禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。本案《借款協(xié)議》中“如到期不能償還，或已無力償還，乙方(嘉和泰公司)將用以上抵押物來抵頂借款，雙方互不再支付對(duì)方任何款項(xiàng)”的約定，并非法律上禁止的流押條款。
首先，《借款協(xié)議》上述條款并非約定嘉和泰公司到期不能償還借款，《借款協(xié)議》所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有。在嘉和泰公司到期未償還借款時(shí)，朱俊芳并不能直接按上述約定取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”所有權(quán)。朱俊芳要想取得《借款協(xié)議》所稱的“抵押物”即十四套商鋪所有權(quán)，只能通過履行案涉十四份《商品房買賣合同》實(shí)現(xiàn)。正基于此，朱俊芳在本案一審提出的訴訟請(qǐng)求也是確認(rèn)十四份《商品房買賣合同》有效，判令嘉和泰公司履行商品房買賣合同。
其次，案涉十四份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同，雙方當(dāng)事人在《借款協(xié)議》中約定以簽訂商品房買賣合同的形式為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，并為此在《借款協(xié)議》中為案涉十四份《商品房買賣合同》附設(shè)了解除條件，該約定并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。實(shí)際上，雙方當(dāng)事人對(duì)于是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》具有選擇性，即商品房買賣合同的解除條件成就，就履行《借款協(xié)議》；商品房買賣合同的解除條件未成就，就履行十四份《商品房買賣合同》。無論是履行十四份《商品房買賣合同》，還是履行《借款協(xié)議》，均符合雙方當(dāng)事人的意思表示，且從合同的選擇履行的角度看，嘉和泰公司更具主動(dòng)性。嘉和泰公司如果認(rèn)為履行十四份《商品房買賣合同》對(duì)其不公平，損害了其利益，其完全可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十四條第一款第(二)項(xiàng)的規(guī)定，請(qǐng)求人民法院撤銷案涉十四份《商品房買賣合同》，但嘉和泰公司在法定的除斥期間內(nèi)并未行使合同撤銷權(quán)，而是拒絕履行生效合同，其主張不符合誠信原則，不應(yīng)得到支持。因此，《借款協(xié)議》上述關(guān)于到期不能償還，或已無力償還，嘉和泰公司抵押物來抵頂借款的約定，不符合《中華人民共和國擔(dān)保法》第四十條和《中華人民共和國物權(quán)法》第一百八十六條禁止流押的規(guī)定�！�
來源/小甘讀判例 （ggm-dpl） 作者/甘國明