最高人民法院
關于商品房消費者權利保護問題的批復
（2023年2月14日最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，自2023年4月20日起施行）
法釋〔2023〕1號
中華人民共和國最高人民法院公告
《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》已于2023年2月14日由最高人民法院審判委員會第1879次會議通過，現(xiàn)予公布，自2023年4月20日起施行。
最高人民法院
2023年4月20日
河南省高級人民法院：
你院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）收悉。就人民法院在審理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因商品房已售逾期難交付引發(fā)的相關糾紛案件中涉及的商品房消費者權利保護問題，經(jīng)研究，批復如下：
一、建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系，按照《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。
二、商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。
三、在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
2023年4月21日，人民法院報刊發(fā)了《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》，批復中第二、第三條均從保護商品房消費者權利角度，分別新增了商品房消費者主張其房屋交付請求權、商品房消費者主張價款返還請求權，即在相應條件下，這兩項權利均優(yōu)先于其他債權，該批復自2023年4月20日起施行。
四川瀛領禾石律師事務所律師就此解讀表示，在各類購房糾紛中，延期交付的現(xiàn)象屢見不鮮，如果購房人買到了爛尾樓，更是面臨錢房兩空的風險。此次最新的司法解釋明確“消費者的房屋交付請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權”，但有兩點需要注意的是，一是司法解釋第二條明確指出“以居住為目的”，也就是說，這種優(yōu)先權是特指住房，不包括商業(yè)辦公用房，體現(xiàn)了司法優(yōu)先保護生存權的導向。二是“已支付全部價款”，只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，也可以享有優(yōu)先權。
其 它 關 聯(lián) 法 條
1.我國《民法典》八百零七條 發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設工程的性質不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。
2.《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條 承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設工程價款優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。
3.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十一條 根據(jù)民法典第五百六十三條的規(guī)定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。法律沒有規(guī)定或者當事人沒有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內(nèi)行使。逾期不行使的，解除權消滅。
4.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。
5.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得不動產(chǎn)權屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理不動產(chǎn)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
6.《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條 商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定的辦理不動產(chǎn)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因，導致買受人無法辦理不動產(chǎn)登記，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。
7.《最高人民法院關于人民法院辦理執(zhí)行異議和復議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條 金錢債權執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）所購商品房系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋；
（三）已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。